随着智能化社区理念的推广，近年来，越来越多的楼盘在开发兴建时注入了智能化元素，实际效果是否真的能够达到预期?7月2日本报民调版报道中提到，深圳率先新建的梅林一村、益田村、彩田村等智能化示范小区，却存在种种问题，导致智能化设备多成摆设。连日来，南都记者走访全市多个装有智能化系统的商品房小区发现，经常误报警、维修起来相当麻烦……针对复杂的智能化系统，有的小区成立了专门的公司进行维护和运营。专家认为，智能化小区不仅仅是政府或者商家的概念，扎实的售后体系是其良好运转的保障。
[水榭花都]九成业主弃用报警系统
作为福田香蜜湖区域的豪宅之一，水榭花都最早于2003年入伙，至今有住户1076户，门禁、对讲、红外线报警等各项智能化设备配套齐全。管理处负责设备的统一管理和维护，所产生的相关费用计入公共开支。走访中南都记者发现，如此完善的硬件设施，用户的使用率却少得可怜。
“九成以上的业主放弃使用红外线报警系统。”水榭花都物业管理处负责人徐经理介绍，红外线报警系统的传感器过于敏感，有时候业主家养的猫、狗等宠物从旁边走过，系统也会发出报警声，无形之中增加了保安的工作量，时间久了业主觉得不好用，嫌麻烦，便到管理处办理报停。“有时候一晚上误报三四次，把我们折腾得够呛。”该小区一期业主汪先生说。
徐经理告诉南都记者，除了红外线报警系统之外，该小区的对讲设备也经常出现故障。2009年，管理处从专项基金中抽出40万元对小区智能化系统进行更新，此后，误报、设备故障等现象明显减少。智能化系统的设备更新换代较快，配件出现问题后在市面上很难买得到，由于所涉及的专业性强，所以维护成本比较高。
[心海伽蓝]前期培训和后续管理要跟上
盐田区心海伽蓝毗邻大梅沙，2005年入伙，是一个以休闲度假为主的海景住宅小区。除了安防系统之外，该小区还安装了用电和燃气远程抄表系统，目前整体运行情况良好。“现在很多物业管理人员对智能化系统性能的了解还存在盲区。”心海伽蓝管理处负责人颜主任称，设备出现问题将责任推给厂家或报停是物管企业惯用的做法，其实很多问题可以在平时的管理和维护环节解决。该小区配备了四名专业人员负责对智能化设备进行定期检测和保养，在平时巡视检查过程中，一旦发现设备松脱、摔坏、线头连接错误等现象，会及时维修。运行六年来，该小区红外线报警系统偶尔也会出现误报等现象，但极少出现需要更换配件的情况。该小区的物业管理费为3.38元/平方米，其中包含智能化系统维护费。
“用户群和物业管理处的配合也很重要。”颜主任说，入伙前，开发商或物业管理处应该就智能化系统如何使用进行统一培训，前期宣传要做到位。其次，家庭智能化设备属于私有财产，业主有义务进行爱护和保管，主动通知管理处工作人员上门清洗和维护，费用可由双方协商而定。
[红树西岸]成立专门公司管理
位于滨海大道红树湾附近的红树西岸，2005年入伙，拥有1301户住户，是商业住宅中智能化设备较为完善的小区之一。该小区从小区门禁到住宅内部，有一整套的智能化设备。近日，南都记者走访发现，车卡在一定范围内可自动感应，办理了车卡的业主不用刷卡，即可驱车驶入，栏杆会自动弹开。部分楼的电梯有自动识别功能，住户刷一下卡，电梯就会将他送往相应的楼层，防止无关人员进入。住宅内部，安装有一整套的家庭智能设备对门控、安防、门外灯光到里屋的所有灯光系统、窗帘、卷帘、音视频控制系统等进行集中控制。设置布防后，门口处的红外探测装置可对人体体温识别，如果有人进来，又不能解除布防，系统会报警，动物走动则不会影响系统的运作。屋内的灯光设置可根据不同的情境有会议、就寝等模式。洗手间安装了紧急按钮，出现危机的老人按报警器后，可以获得帮助。
该小区有关负责人表示，“智能化系统的管理不同于一般的物业管理，”智能化系统从德国引进，由于系统集成线路多，维护和运营需要同多个部门打交道，公司成立了专门的公司，负责智能化网络设备的运行。名为日讯公司，日讯公司与该小区的物业是相互独立的，用户在使用中如果出现问题，可致电物业管理处，由物管处联系日讯公司的专员进行维修。很多引进智能化设备的小区都是由物业名下的IT部门或者维修班进行管理。智能化设备的使用和维护相当复杂，成立专门的售后公司进行专业化的管理更为妥当。“对维修人员也要进行培训。”他表示，公司只能负责简单的维修，零部件的更换需向原厂更换。
该小区智能化网络，可支持“物联网”，用户经过一定的基础程序安装，可用电脑、手机等设备远程遥控家电。他表示，有业主开通这项业务，用手机来控制空调系统。“回家前先把空调打开。”但是，高端服务的普及率不高，南都记者了解到，对于基本业务，不少业主的使用率都比较低。业主贾先生全家老小都在该小区居住，除了用过可视电话，他什么都没有用过。“太麻烦了”。该小区有关负责人表示，小区内有40%为外籍居民，“外籍居民更能接受智能化的概念。”
■ 小调查
智能化小区
概念多过实在
南都记者走访发现，安装摄像头、自动报警的远红外监测器、可视门禁等诸多设施的小区不少，但是小区居民大多表示，摄像头和保安，让人处于监控状态，不自在。有的小区在入住时承诺水、电、气远程抄表，却实施不了，还是采用上门抄表。小区物业管理公司人员则对南都记者说，小区的信息化硬件设施不错，但大都成了摆设。
业内人士表示，有的开发商仅仅是卖智能化概念，并未认真考虑如何利用智能化为业主带来方便和舒适。有的小区只有三表远传就称智能化，设置红外监控就叫“数字社区”，实现智能化小区最关键是布线，可为今后升级提供空间。开发商安装系统时要征求业主的意见，不是每个业主都需要所有功能，另外，不能装了硬件却忽视了软件，有了设备却无人管理。
■ 建议
市物业管理协会
设备技术不能脱节
“这个现象让一些物管企业也感到困惑。”市物业管理协会副会长兼秘书长曹阳表示，随着生活水平的提高，居民对生活环境提出了更高的要求，智能化社区是今后社区发展的大趋势。“政府当初倡导智能化社区的出发点无疑是好的，但设备技术一定要跟上。”曹阳分析称，部分小区的智能化系统之所以面临现在的尴尬处境，很大程度上是因为开发商交房时，智能化设备本身就存在问题，导致后期问题多多。而且小区智能化系统绝对不是单纯的一次性投入问题，后续费用支撑很重要。
据了解，在一些绿色建筑论坛上，曾有专家提出，只要有资金，配备好一个智能化社区“硬件”不难，但是要管好一个智能化社区，并让已有的智能化系统发挥它应有的作用，却不是一件容易的事，关键在于有没有一套比较完善而且切实可行的智能化物业管理方案。另外，在选择智能化系统集成商时，如果有物业公司参加，可就智能化系统的售后服务及收费问题，在招、投标时就达成协议，物业公司在一定程度上将直接参与智能化工程的监理。
《现代物业》杂志社社长：
好马就要多吃草
《现代物业》杂志社社长宋有兴认为，智能化系统在使用过程中出现问题时，购房者首先应该明白“好马就要多吃草，生了病更难医治”的道理，建议业主形成相互合作的方式，比如成立业主大会等，与管理者达成共识，对设备的不同情况商议停用、少用等方案，并对必要的维护或维修费用达成决议，避免管理者因业主及使用人的意见不统一，而按照既定现实中不合理的方法继续管理和使用。“开发商在推介‘优质生活’的当初，是否向消费者给予技术难度和维护难度的足够提示?从商业道德的角度看，这一点值得反省。”宋有兴说，推动城市建设及优质生活理念，政府义不容辞，但应该考虑科技在生活中的推广和适用，有一个理性的市场自身培育过程，如果采用行政手段予以推广，其中可能增加的社会成本，政府应有承担的勇气和准备。宋有兴还强调，任何领先的科技，必有民用的风险，即使开发商给出售后服务的承诺，除了在法律手续上给予自己必要的保护外，亦不应当盲目相信。
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